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二手房篇,輕松跨越交易陷阱

2012-04-02 17:58:40 來源:朝陽愛房網 點擊 評論

朝陽愛房網網友PIAOCX188     分享的資訊

 

二手房交易困惑之一   合同簽定人未達成共識


王小易案例 小易近期需要買套二手房,他從網上看到王生正出售自己的房,于是便聯系了王生??捶康倪^程中,王先生每次都親自接待,并熱情為小易解答關于房產問題,期間并沒有其他業主出現,因此小易很自然地認為王先生為唯一產權人。幾次看房、議價后,小易對新房很滿意,決定買下這套房。

    簽訂房屋買賣合同的過程很順利,交易過戶手續也均已完成。小易便張羅著入伙。兩個月后,一名自稱王太的女子找上門來。據她所說,她與王生因感情破裂即將辦離婚,王生趁她獨自出遠門的時,未經她同意便將他們婚后購買的房子轉手出售。她本人并不知情,因此他們簽訂的房屋買賣合同是無效的。

    聽到王太太的一番解釋,小易頓時懵了,因為他從頭到尾并不知道王太太的存在,他以為這套房的產權人只有王先生一人。要是真如王太太所說,他們簽訂的房屋買賣合同無效,那他應該向誰去追究責任呢?他又如何去追討自己的損失呢?一想到這一點,小易便感到有無限的煩惱向他襲來。


支招:

共有財產需要共有人共同處理
滿堂紅置業律師認為,房產雖登記在王生一人名下,但確屬王生及太太的共有財產,那么王生在出售房產之前,應先征得太太的同意。未經共有人同意擅自出售,給其他共有人造成損失的,其他共有人有權要求賠償損失。但王生與小易簽訂的房屋買賣合同是否無效?王太是否可以追回房產?答案是否定的。
  財產共有人應一同出席簽約
房產登記在王生一人名下,簽合同的也是王生,若要求小易審查王生是否已婚,房產是婚前還是婚后購買,不太現實;其次,王太提出主張時,房產已經交易過戶。按法律規定,王太已無法追回房產。穩妥起見,購買房產時若已知業主已婚,不妨要求業主配偶一起簽合同,以避免日后在共有財產處分問題上有所糾纏。

二手房交易困惑之二   房子抵押后繼續出售

小易打算跟女朋友結婚,準備先買套二手房用做婚房。關注了一段時間二手房后,終于挑中了一套二居室的房子。房子還算不錯,裝修比較新,價格明顯比該路段價位稍低10%。中介說業主因生意需要資金周轉,急售折現。小易隨后試探性的問了很多房東關于房子的問題,房東都熱情的進行了解答,并表示若非生意急需資金周轉,根本不會這么急著脫手。小易心想,原來是這么個原因。

    在跟女朋友商量之后,倆人決定拿下這套房了。后面就是走常規的流程,交定金、擬合同等等,只等銀行貸款審批后辦理房產交易過戶。他高興的找一幫兄弟出來吃飯慶祝,一個在律師行工作的兄弟在飯桌上隨口一句話讓他立馬擔心起來,“最近受理了案子,有房東把房子抵押給了別人又出售,而業主跟債權人打官司,房子在過戶前被查封,這些情況不少……”小易急忙打電話給舊業主,想詢問一下,那頭卻提示:您打的電話無法接通。頓時,小易很不安,難道自己也被騙了?


支招:

交易前應關注原業主債務狀況
滿堂紅置業律師介紹,"房子抵押后繼續出售"與已有按揭貸款的房產出售時帶押過戶不同。小易擔心是在于原業主是否尚有債務未償還?其債權人是否會查封正在交易過程中的房產?若房產最終被拍賣,自己已付的房款是否還可以追回?小易的這些擔心不無道理,原業主的債務狀況是影響房產交易能否順利的關鍵因素之一。
  房款盡量分期付清
簽約前買方盡可能了解業主售房的真實意圖;房款的支付上,可采取降低定金及首期款的比重,大部分購房款在房產過戶后再支付的方式;可通過銀行監管交易資金,預先設定資金支付的條件。另外,萬一出現房產被原業主的債權人查封,無辜的買方也不要慌亂,可及時向律師等專業人士咨詢,視買方的購買意愿、原業主的債務狀況等制定切實可行的應對方案。

二手房交易困惑之三    房子遲遲不過戶


  王先生以按揭的方式購買了一套商品房,房款總價為34萬元。之后,他由于資金不足,無法支付月供按揭房款,便將該套房子轉讓給了打算買房的小易。小易買下了這套房后便按照王先生與銀行簽訂的個人住房借款合同,向該銀行按揭月付款至今,一共支付了12萬元的房款與5000元的房屋契稅,并住進了該房中。

     1年多過去了,小易多次要求王先生去協助辦理房屋過戶登記手續,王先生卻從未理會。這下小易著急了,花錢買下的房子竟然不屬于自己,他該怎么維護自己的合法權益呢?


支招:

產權更變登記手續不能馬虎
房產不同于一般的商品,不會因買賣雙方已交付,買方已入住,就產生過戶的效力。房產的過戶需要到房管部門辦理產權變更登記。只有辦理登記,買方才成為該房產的真正業主。小易雖代王生償還貸款,但并非法律意義上的產權人,不但自己不能以產權人身份對房產加以處分,甚至時刻面臨房產因王生的既有債務被查封的風險。
  通過法律程序解決才是王道
滿堂紅置業律師建議,小易可以通過向法院起訴的方式維護自己的合法權益,但訴訟請求應視實際情況予以斟酌: 第一,小易可根據房屋買賣合同的約定,要求王先生協助辦理過戶,并承擔逾期辦理的違約責任; 第二,小易可解除房屋買賣合同,要求王先生返還已支付的房款和契稅并承擔違約責任。當然,如果經濟條件允許,小易還可以先行支付剩余房款,并要求法院確認該房產的權屬。


二手房交易困惑之四   房產證不能輕易"托孤"


小易因準備出國,急著將目前所住的房子出售,便找到一家中介公司放盤。幾天后,一位自稱王先生的男子通過經紀人小李找到了小易,說希望能看房。小易帶王先生看了房后,王先生沒有對房子的售價及裝修提出太多的異議,倒是很爽快地向小易表達了購買欲望,最后雙方商定房子以27.8萬元成交,而王先生先付給小易一筆3萬元的定金。

     中介小李向小易提出,由于交易須時,要求小易出具公證委托書給他,由他全程跟進案件進度。小易沒有多想,便放心將房產證、契稅證和身份證交給小李,并出具委托書。

    幾個月后,小易一直沒有等到小李的通知,卻等來了法院的傳票。據了解,原來中介小李跟王先生是一伙的。在取得小易的委托書后,利用小易的名義到處出售房產,騙取定金、樓款。此時受騙人只能通過訴訟,向委托人小易追究責任。


支招:

責任要分明
按法律規定,委托人對受托人在代理權限內,以被代理人的名義實施的民事法律行為,是要承擔民事責任的。本案中,若不存在小李沒有代理權、超越代理權等異常情形,受騙的第三人也是善意的,那么小易就只能先行償還其他受騙人的債務,再通過報警、向法院起訴等方式向小李追回自己的損失。
  房產交易應親力親為
滿堂紅置業律師建議,房產交易手續最好由本人親自辦理;確需出具公證委托書由他人辦理的,應選可靠的受托人,并在公證委托書上寫明受托人的權限僅僅是將房產出售給指定的買受人;房產證、契稅證和身份證等重要證件不要輕易交給他人保管??傊?,房產交易因為金額大、耗時長、手續繁雜,慎之又慎是不會錯的,切勿象小易一樣草率。 

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